Huizenjager of verkoopsagent voor uw aankoop?
Sinds enkele jaren is het beroep van huizenjager, property hunter of property finder uit de States overgevlogen. Hoewel het beroep nog relatief onbekend is in Europa is het in de VS gebruikelijk dat de verkoper een verkoopsagent onder de arm neemt en de koper een aankoopsagent. Maar wat is juist het verschil en is het nuttig om een huizenjager onder de arm te nemen?
Vastgoedmakelaar
Het Algemeen Nederlands woordenboek omschrijft de vastgoedmakelaar als:
Makelaar in immobilia; iemand die voor zijn beroep bemiddelt tussen de koper en de verkoper van onroerend goed.
Het gaat dus om een bemiddelaar die koper en verkoper herenigt om een gezamenlijk akkoord te sluiten over de inhoud en de prijs van een vastgoedtransactie. In de praktijk is de vastgoedmakelaar dus steeds op zoek naar landgoed dat hij in zijn inventaris kan opnemen en klanten aan wie hij zijn inventaris kan verkopen. Beide facetten zijn een fulltime job en de belangen van de kopende en verkopende partij zijn in principe tegenstrijdig. Om een gezond evenwicht te bewaren, kunnen we het beroep van de vastgoedmakelaar in twee delen opsplitsen, hij is verkoopsagent (Listing Agent) en/of aankoopsagent (Buyer’s Agent of Selling Agent).
Verkoopsagent
De Verkoopsagent, in het Engels Listing Agent, is de makelaar die zich concentreert op het verkopen van woningen. Hij gaat dagelijks op zoek naar eigenaars die op korte of middellange termijn hun woning wensen te verkopen. Hij probeert een eenvoudig of exclusief verkoopsmandaat op de kop te tikken dat hem in staat stelt het goed in naam van de verkoper op de markt te brengen.
– Hij maakt een raming van de waarde van het goed en overlegt met de eigenaar over de advertentieprijs.
– Hij neemt foto’s van het goed of stelt een vastgoedfotograaf aan om aan de hand van professionele foto’s het vastgoed perfect tot zijn recht te laten komen.
– Hij schrijft de advertentie waarin de verkoopargumenten van de woning naar voor komen, de eigenschappen van de woning worden opgesomd en waarin alle wettelijke informatie voorkomt.
– Hij verzekert zichzelf ervan dat alle documentatie, vergunningen en diagnostieken gedaan en in orde zijn.
– Hij neemt contact op met geïnteresseerde kopers en beantwoordt hun vragen.
– Hij organiseert huisbezoeken, opendeurdagen en andere evenementen om een verkoop te bevorderen
– Hij communiceert met de verkoper indien hij een bod ontvangt
– Hij begeleidt de verkoper (en koper) tot bij de notaris.
Een goed verkoopsagent is dus iemand die proactief op de markt aanwezig is, weet wanneer mensen van plan zijn om hun woning van de hand te doen en kan aantonen dat hij in staat is het beste bod voor hun woning binnen te halen. In de beste gevallen heeft hij al een koper in gedachte voor het huis dat hem wordt aangeboden.
Hij verkoopt dus huizen uit zijn eigen portefeuille.
Aankoopsagent
De Aankoopsagent, Selling Agent of Buyer’s Agent in het Engels, is de vastgoedmakelaar die zich concentreert op de aankoop van woningen. Hij vertegenwoordigt dus enkel de koper van vastgoed. Hij gaat dagelijks op zoek naar woningen die aansluiten bij de wensen van zijn klanten. Hij werkt enkel met een exclusief mandaat. Dit betekent dat hij gedurende een bepaalde termijn de enige persoon is die op zoek mag gaan naar een woning voor zijn klant.
– Aan de hand van vragenlijsten, ondervragingen, portfolio’s,… schets hij zich een beeld van de droomwoning van zijn klant, en het budget dat deze hiervoor wenst uit te trekken.
– Hij gaat op zoek naar woningen die aan de verschillende criteria voldoen. Zowel op de privémarkt als via verkoopsagenten.
– Hij contacteert verkopers van woningen die kunnen voldoen om meer informatie in te winnen alvorens zich te verplaatsen voor een huisbezoek
– Hij bezoekt het vastgoed en maakt een gedetailleerd rapport op van zijn bevindingen
– Hij onderhoudt een regelmatig contact met zijn klanten en stelt het vastgoed dat hij bezocht heeft voor indien dit aansluit bij de zoektocht van de klant.
– Hij verzekert zichzelf ervan dat alle documentatie, vergunningen en diagnostieken gedaan en in orde zijn.
– Hij onderhandelt de verkoopsprijs
– Hij begeleidt de koper tot bij de notaris.
Een goed aankoopsagent, in de volksmond huizenjager, is dus iemand die perfect zijn zoekgebied kent. Hij heeft contacten en referentiepunten in de verschillende verkoopcircuits om snel de ideale woning op de kop te tikken.
Hij is dus niet gebonden aan een eigen portefeuille, waardoor hij niet alleen een breder aanbod aan woningen kan voorstellen, maar ook volledig objectief is ten opzichte van de woningen die hij aanbiedt.
Verloning
Commissie enkel in geval van verkoop
Iedere vastgoedmakelaar werkt op commissie, hij incasseert een percentage van de transactiewaarde. In Frankrijk is sinds de wet Alur van 2014 vastgelegd dat enkel de term “Honoraires” nog gebruikt mag worden in het kader van een vastgoedtransactie. Deze transactie is enkel geldig als aan 3 criteria voldaan wordt.
1. De makelaar is in het bezit van een vastgoedlicentie
2. Hij heeft een handgetekend aan-, of verkoopsmandaat.
3. Hij heeft zijn missie volbracht. Wat concreet wil zeggen dat door zijn toedoen een akkoord is bekomen en een transactie is gesloten
Dit laatste punt betekent dus dat de vastgoedmakelaar in Frankrijk pas recht heeft op enige vorm van verloning nadat een koopsovereenkomst gesloten is. Hoewel de makelaar vanaf ondertekening van het mandaat tijd en geld in het project steekt, is dit voor hem geen garantie om naderhand ook effectief betaald te worden.
Verkoopcommissie
De verkoopsagent in Frankrijk betaal je degressief tussen de 3 en de 11%, naarmate de transactiewaarde hoger ligt, daalt de commissie en er bestaat meestal een minimumverloning die rond de 5000 euro ligt. Een eenvoudig mandaat, dat je in staat stelt meerdere makelaars aan te nemen voor hetzelfde vastgoed, is in principe iets duurder dan een exclusief mandaat. Dit komt omdat de verkoopsagent in het geval van een exclusief mandaat meer zekerheid heeft zijn verloning binnen te halen. Er is namelijk gedurende minimum 3 maanden geen concurrentie voor hem. Controleer bij verkoop goed het mandaat dat ondertekent om zeker te zijn wat je als verkoper wel en niet mag doen (in sommige gevallen blijf je de commissie verschuldigd, zelfs als je zelf de koper vindt).
Aankoopcommissie
Een aankoopsagent/huizenjager kost je in Frankrijk tussen de 1,5 en de 5%. Dit percentage kan ook degressief zijn naarmate de waarde van het gezochte goed stijgt, maar hangt veel meerdere factoren. Omdat het nog een relatief jong beroep is, is er veel verschil tussen de diensten die een of andere huizenjager aanbiedt: Hoe vaak zal hij rapporteren, op welke manier doet hij dat, in welke taal, welke taken neemt hij op zich,…
Verlies ook niet uit het oog dat de aankoopsagent de verkoopsagent niet vervangt. Deze laatste heeft het mandaat met de verkoper en behoudt dus het recht op zijn volledige commissie (die door de verkoper betaald wordt). Indien u een aankoopsagent inschakelt (die door de aankoper betaald wordt) is dit een bijkomende kost die de marge tussen de prijs die u uiteindelijk voor het goed betaalt en de som die de verkoper krijgt groter maakt. Om deze kosten te drukken zal de aankoopsagent steeds proberen een “intra-agence” te onderhandelen met zijn collega. Hierdoor wordt de aankoopsagent deels vergoed aan de hand van de verkoopcommissie en kunnen de kosten voor u als koper gedrukt worden.
Bij Sud’Arrange rekenen we onze klanten bijvoorbeeld een gemiddelde commissie van 4% aan. Indien het vastgoed verkocht wordt via een agentschap, waarmee we een inter-agence kunnen onderhandelen kan dit bedrag al gauw naar 2% teruggebracht worden. In ieder geval weet u op voorhand wat het bedrag is dat u maximaal zal betalen.
