Een betrouwbaar huizenjager vinden
Vorige week beschreven we waarom Frankrijk het ideale land is voor voor een “pied-à-terre” (uitvalsbasis, optrekje). Voordat het zover is, moet u die vakantiewoning nog wel vinden en daar wordt het soms complexer:
- U bent zelf niet van de regio en weet niet waar beginnen met zoeken: wat zijn goede buurten en waar blijft u best weg?;
- U bent het Frans niet 100% machtig, en de vastgoedmakelaar spreekt meestal geen Nederlands en amper Engels;
- De afstand maakt huisbezoeken moeilijk, en de goede huizen verkopen snel;
- U heeft geen benul van Franse bouwvoorschriften, bouwtechnieken en weet niet waarop u moet letten
- U heeft geen tijd om zelf op zoek te gaan of u wil gewoon kunnen genieten na de aankoop;
- U zoekt iemand die u kan begeleiden, zonder zijn eigen (verkoops)agenda te hebben;
- …
Ieder van de bovenstaande redenen is een goed excuus om een vastgoed-jager (of meer specifiek huizenjager) onder de arm te nemen. De huizenjager is een makelaar die zich 100% op de wensen van zijn klanten concentreert en voor hen op zoek gaat naar het goed dat zo nauw mogelijk bij hun wensen aansluit. Een goed huizenjager kent niet alleen perfect zijn “jachtterrein“, maar kan zich ook perfect inleven in het ideaalbeeld van zijn klanten. Natuurlijk moet hij flexibel en reactief zijn om snel op het aanbod in te gaan: de goede deals blijven namelijk niet lang te koop staan.
Tot 10 jaar terug was het beroep van huizenjager volledig onbekend in Frankrijk, maar stilaan beginnen meer en meer makelaars voor deze branche te kiezen. Hoewel de “chasseur immobilier” sinds 2014 (Loi ALUR) deel uitmaakt van de vastgoedsector, en dus wordt omkaderd door de “Loi Hoguet” van 1970 , zijn er nog veel “illegale” huizenjagers actief. Om er zeker van te zijn dat de persoon die u zal vertegenwoordigen enkel uw belangen verdedigt, is het belangrijk om met de juiste makelaar in zee te gaan. Aan de hand van dit artikel hopen we een licht te schijnen op de zaken die u best controleert alvorens een “mandat de recherche” (koopsmandaat) af te sluiten.
1. Makelaars beroepskaart, met vermelding T:
In Frankrijk (en de meeste Europese landen) wordt de vastgoedsector sterk gecontroleerd. Makelaar is een beschermd beroep waarvoor een toelatingsattest vereist is, de zogenaamde “Carte professionnelle”. Ze wordt door de kamer van koophandel uitgereikt na goedkeuring van een volledig dossier waarin de makelaar bewijst dat hij voldoende kennis van de sector heeft, de nodige verzekeringen heeft afgesloten, geen strafblad heeft en zich regelmatig bijschoolt over de veranderende regelgeving. De kaart is slechts 3 jaar geldig en bij elke hernieuwing worden alle voorwaarden terug gecontroleerd.
Er zijn 4 verschillende kaarten die al dan niet gecombineerd kunnen worden.
- “Carte Transaction”, het gaat hier om de aan-, en verkoop van vastgoed
- “Carte Gestion”, nodig voor het beheer en de verhuur van andermans vastgoed
- “Carte Syndic”, die het beheer van mede-eigendommen, zoals appartementsgebouwen omkadert.
- “Carte Marchand de Listes”, verkoop van verkoops-, en verhuurslijsten
De eerste vraag die u zich dus moet stellen is of u deze informatie heeft verkregen van de makelaar. De bedrijfsnummer en beroepskaartnummer moeten verplicht op alle documenten vermeld zijn. Als u erachter vraagt, moet hij u deze kaart ook fysiek kunnen tonen.
Indien de persoon werkt in opdracht van een makelaar, zonder zelf houder van de carte professionnelle te zijn, moet deze de gegevens van de kaarthouder kunnen tonen alsook een getuigschrift dat zijn opdrachtgeven verantwoordelijkheid opneemt voor de daden van zijn werknemer. Deze laatste is sowieso niet gemachtigd om aktes af te sluiten.
2. Vereniging van vastgoedjagers
In Frankrijk bestaan er vandaag de dag 2 beroepsverenigingen voor huizenjagers: de FNCI (Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers) en de FFCI (Fédération des Chasseurs Immobiliers). Makelaars die bij één van deze beroepsverenigingen zijn ingeschreven hebben een kwaliteitscharter ondertekend waarin ze zich engageren om hun klanten de best mogelijke service aan te bieden en een vertrouwensrelatie te onderhouden met andere beroepsverkopers. Het charter creëert een deontologisch kader waaraan de vastgoedjager zich moet houden.
De vastgoedsector zelf wordt in Frankrijk vertegenwoordigd door een heel aantal beroepsunies. De bekendste zijn FNAIM, SNPI en UNIS. Makelaars die zich bij één van deze verenigingen aansluiten, genieten van een juridische begeleiding, worden regelmatig ge-update als de wetgeving verandert en genieten van voorkeurstarieven op opleidingen. Ze engageren zich ook de ethiek van de sector te respecteren en enkel in het belang van hun klanten te handelen. Gezien deze unies de vastgoedsector in het algemeen vertegenwoordigen zijn ze minder specifiek als het over bepaalde niches gaat.
3. Exclusief huizenjager
Het beroep van de huizenjager verschilt fundamenteel van dat van een traditionele vastgoedmakelaar. Hij verdedigt de belangen van zijn klant, de koper, waar de traditionele vastgoedmakelaar die van de verkoper verdedigt. Zoals u zich kan inbeelden zijn deze belangen tegenstrijdig. Als koper wil u zo min mogelijk betalen, maar de verkoper wilt graag zo veel mogelijk uit de verkoop halen. Beide makelaars werken op commissie en zullen een afgesproken percentage van de verkoopprijs binnenhalen.
Indien de makelaar zowel als huizenjager en traditioneel vastgoedmakelaar actief is, heeft hij er alle baat bij om huizen uit zijn eigen portefeuille aan zijn kopers voor te stellen. Op deze manier strijkt hij 2 commissies op met eenzelfde transactie. Eén van de hoofdredenen waarom het steeds interessant is om een huizenjager onder de arm te nemen, is dat hij volledig objectief is wanneer hij de markt afspeurt en in uw naam huizen bezoekt. Hij heeft geen kopersroes (waar u alles goed vindt omdat u per sé een huis wel kopen), maar zal zich ervan verzekeren dat het huis technisch gezien volledig in orde is. Indien er werken te voorzien zijn maakt hij een raming van de kosten, zonder bepaalde zaken te overschatten, of te verbloemen om een akkoord te vergemakkelijken. Zijn missie is in concreto heel simpel: het perfecte huis vinden voor zijn klant. Door zelf een portefeuille aan huizen te onderhouden verliest hij zijn geloofwaardigheid en is er een onevenwicht in de vertrouwensrelatie die hij met zijn klant moet onderhouden.
Er zijn uitzonderingen aan deze regel:
- De huizenjager neemt de taak op zich om het huis van zijn koper te verkopen terwijl hij op zoek gaat naar een nieuwe woonst voor deze klant;
- Hij biedt, alvorens hij een zoekmandaat ondertekent, eerst een huis uit zijn portefeuille aan dat perfect aansluit bij de criteria van de potentiele koper. In dit geval geeft hij zijn aankoopcommissie op;
- De traditionele makelaarsactiviteit gaat over een ander type goed gaat dan het zoekmandaat. Bijvoorbeeld zoekmandaat voor luxe-vastgoed en verkoopsmandaat voor dagdagelijkse woningen.
4. Commissie na ondertekening van de authentieke verkoopakte
De Franse wet Hoguet (wet N° 70-9 van 2 januari 1970) stelt dat de makelaar slechts aanspraak maakt op zijn commissie nadat de authentieke verkoopakte getekend is. Geen enkele betaling mag gevraagd worden alvorens de verkoop volledig rond is. Hoewel deze regel een groot risico inhoudt voor de makelaar, is dit voor de klant een garantie dat de makelaar zich ten volle zal inzetten om zijn missie tot een goed einde te brengen.
5. Afgebakend zoekgebied en lokale aanwezigheid
Het is belangrijk dat de huizenjager aan wie u een missie toevertrouwt bekend is in de regio die u viseert. Hierdoor zal hij een interessante preselectie kunnen maken aan de hand van nabijgelegen bezienswaardigheden, de omgeving of nog de aanwezigheid van mogelijke hinderpalen zoals zware industrie, landbouw, passage,… Doordat hij regelmatig in de regio aanwezig is, zal hij ook sneller exclusiviteiten op de kop tikken: huizen die nog niet op de markt zijn, of die normaal gezien viavia verkocht worden. Als plaatselijk speler, is hij ook makkelijk beschikbaar om huisbezoeken uit te voeren. Er kan namelijk een groot verschil zijn tussen wat er in een zoekertje vermeld wordt en de uiteindelijke prestatie. Bovendien is iedere regio ook uniek. Onder meer de nabijheid van de Pyreneeën, de Middellands Zee en de Atlantische Oceaan maken dat er plaatselijk microklimaten ontstaan die het meer of minder interessant maken om zich her of der te vestigen.
Zo is bijvoorbeeld het “Lauragais”, de streek tussen Toulouse en de Carcassonne, gekend voor zijn sterke winden. U kunt er prachtige huizen vinden voor zeer weinig geld. Hoewel de streek magnifiek is zal u maar weinig genieten van uw tuin of zwembad, zelfs in de zomer zorgen sterke winden ervoor dat buitenzijn een onaangename beleving wordt.
6. Vertrouwensrelatie
De vijf voorgaande punten zijn zaken die 100% objectief en makkelijk waarneembaar zijn. Toch voegen we dit laatste (subjectieve) bonuspuntje toe onder het gezegde “Last but not least”. Hoewel we u niet aanraden in zee te gaan met “makelaars” die niet aan voorgaande criteria voldoen, is de band die u met uw makelaar gaat hebben vanaf het eerste contact van cruciaal belang. Uw makelaar moet u persoonlijk leren kennen: weten wie u bent, hoe u leeft, waarom u een aankoop overweegt, wat u wel en niet graag ziet. Hij moet zich in uw emoties kunnen inleven wanneer hij in opdracht huisbezoeken uitvoert en deze emotie kunnen communiceren wanneer hij zijn verslag opstelt. Deze vertrouwensrelatie is belangrijk zodat u comfortabel kunt praten over oncomfortabele onderwerpen en durft te zeggen wat wel en niet goed is. Het gaat tenslotte om uw vakantiewoning, een materialisering van uw droombeeld. Is de eerste indruk goed, dan kunt u verder gaan met deze persoon. Is dat niet het geval? Vertrouw dan uw buikgevoel en zoek verder naar iemand met wie de klik er wel is!
U denkt erover een vakantiewoning aan te kopen in zuidwest Frankrijk? Sud’Arrange kan u deze droom helpen waar te maken. Als oprichters hebben we in 2015 zelf alles in België achtergelaten om definitief naar Frankrijk te verhuizen. Ikzelf heb de eerste 5 jaar het reilen en zeilen van 5 supermarkten beheerd om me nadien om te vormen in wat tot dan een passie was, vastgoed. Mijn vrouw is juriste internationaal recht en beëdigd vertaler Nederlands-Frans. Zij leent haar expertise aan het juridische deel van Sud’Arrange.
Samen hebben we 1 doel: Uw droom verwezenlijken en ervoor zorgen dat u zich geen zorgen hoeft te maken over het onderhoud van uw tweede thuis. We concentreren ons op de regio die wij verkiezen Tarn, Tarn&Garonne, Lot en Lot&Garonne. We zijn ook bekend in het Gers, en Ariège als u dichter bij de bergen wil wonen.
Neem vrijblijvend contact met ons op om ons aanbod te ontdekken.